Gewerbe-, Büro- und Laborflächen

Landnutzung und Bewilligungen in der Schweiz 

Das Raumplanungssystem der Schweiz trennt Wohn-, Gewerbe- und Industriegebiete klar voneinander ab und unterstützt damit ein nachhaltiges Wachstum. Investorinnen und Investoren, die in der Schweiz Industrieimmobilien entwickeln, müssen bei den lokalen Behörden Baubewilligungen einholen, wobei die Fristen vom Projektumfang abhängen.  
 

Für Fabriken, Logistikzentren oder Serviceeinrichtungen können zusätzliche Umwelt- oder Betriebsbewilligungen erforderlich sein. Die kantonalen Dienststellen für Wirtschaftsentwicklung beraten ausländische Investorinnen und Investoren zur Erteilung von Bewilligungen, Einhaltung von Umweltvorschriften und Wahl des Standorts. 
 

Schweizerisches Immobilienrecht und ausländische Investorinnen und Investoren 

Ausländische Unternehmen können uneingeschränkt gewerbliche Immobilien erwerben, darunter Büroräume in der Schweiz, Industriestandorte und Hotelimmobilien. Die Lex Koller schränkt jedoch den ausländischen Erwerb von Wohn- und Freizeitimmobilien ein, es sei denn, diese dienen unmittelbar dem Geschäftsbetrieb. 
 

Welche Steuern fallen bei Immobilientransaktionen an? 

Die Immobiliensteuern variieren je nach Kanton, umfassen aber in der Regel: 

• Handänderungssteuern: 0–3,3 %, je nach Standort 

• Eintragungsgebühren: 0,05–1,3 % 

• Kapitalertragssteuer: wird angewandt, um spekulativen Verkäufen entgegenzuwirken 

• Liegenschaftssteuer: 0–1,3 % pro Jahr 

• Diese Kosten sollten bei der langfristigen Investitionsplanung berücksichtigt werden. 

Neuansiedlungsinvestitionen  

Neuansiedlungsprojekte ermöglichen es Unternehmen, massgeschneiderte Fertigungsanlagen, Logistikzentren oder Bürokomplexe zu errichten. Zur Sicherung von Investitionen bieten die Kantone oft eingezontes Land, Industrieparks und beschleunigte Bewilligungsverfahren an. Die Projekte müssen dem Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), kantonalen Bauverfahrensverordnungen sowie den Umweltvorschriften entsprechen. Für Grossprojekte kann eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) erforderlich sein.  

Gewerbeimmobilienmarkt  

Die Immobilienpreise in der Schweiz variieren je nach Standort. Urbane Zentren wie Zürich und Genf haben aufgrund der starken Nachfrage und der hervorragenden Infrastruktur höhere Immobilienpreise. Günstigere Alternativen sind Städte wie Lausanne, Luzern und St. Gallen. Diese Städte bieten kostengünstige Alternativen und sind gleichzeitig hervorragend angebunden – ein entscheidender Vorteil des kompakten und hocheffizienten Verkehrsnetzes der Schweiz.  
 

Gewerbeimmobilienpreise  

Die Preise für Gewerbeimmobilien in der Schweiz variieren je nach Lage und Nutzung stark.   
 

• Die Stadt Zürich ist ein hoch gefragter Immobilienmarkt, mit Spitzenbüromieten um CHF 1’050 (per viertes Quartal 2024) (ca. USD 1’300) pro m²/Jahr  

• Genf folgt mit CHF 920 (ca. USD 1’140) und Lausanne mit CHF 450 (ca. USD 560) pro m²/Jahr  

• Bern und Basel liegen im Durchschnitt bei CHF 370 (ca. USD 460) pro m²/Jahr  

Regionalstädte wie Luzern, St. Gallen, Aarau, Schaffhausen und Solothurn bieten in nur 60 bis 90 Minuten Entfernung von grossen Flughäfen und Geschäftszentren oft kosteneffiziente Optionen mit hervorragender Infrastruktur, öffentlichem Verkehr und Zugang zu Talenten. Standorte wie  
 

• Luzern (Büro: CHF 150–330 [ca. USD 180–410], Einzelhandel: CHF 160–600 [ca. USD 200–740] pro m²/Jahr) 

• St. Gallen (Büro– CHF 120-280 [ca. USD 150–350], Einzelhandel: CHF 120–380 [ca. USD 150–470 pro m²/Jahr] 

• Aarau (CHF 120–280 [ca. USD 130–310] pro m²/Jahr) 

• Schaffhausen (CHF 130–270 [ca. USD 160–340] pro m²/Jahr) 

• Solothurn (CHF 110–250 [ca. USD 140–310] pro m²/Jahr)  

bieten solide Infrastruktur und Konnektivität bei geringeren Mietkosten.  

Labor- und FuE-Räume  

Unternehmen, die FuE-Aktivitäten in der Schweiz planen, haben Zugang zu einigen der fortschrittlichsten Labor- und Innovationseinrichtungen Europas. In gefragten Metropolen wie Zürich, Basel, Lausanne, Genf und Bern sind Schweizer Laborräume etwa für Biotech, Life-Sciences oder Hightech verfügbar und häufig an Universitäten, Spitäler und Forschungsinstitute angeschlossen. 
 

Das Forschungs- und Innovationsökosystem der Schweiz ist in Zentren angelegt: 
 

• Wissenschaftsparks – Die Schweizer Innovations- und Technoparks bieten modulare Labore und Pilotfertigungsbereiche, die an Spitzenuniversitäten angeschlossen sind. 

• private Biotech-Zentren – Superlab Suisse (Zürich, Lausanne, Basel) bietet in der Schweiz schlüsselfertige Labore für Start-ups, Scale-ups und multinationale Unternehmen an. 

• akademische Standorte – Biopôle Lausanne integriert GMP-konforme Labore ins Universitätsspital Lausanne (CHUV) und in die EPFL. 
   

Diese Umgebungen bieten Unternehmen unmittelbaren Zugang zu Talenten, Industriepartnerschaften und fortschrittlichen Forschungsnetzwerken. 
 

Welche Einrichtungen und Ausrüstungen stehen zur Verfügung? 

Schweizer FuE-Einrichtungen bieten skalierbare Optionen, von gemeinsam genutzten Inkubatorlaboren bis hin zu vollständig ausgestatteten privaten Suiten. Zu den Standardmerkmalen gehören: 
 

• Nass- und Trockenlabore, Reinräume und Prototypenwerkstätten 

• gemeinsame Instrumentierung (z. B. Autoklaven, Biosicherheitsschränke, NMR-Spektrometer, PCR-Geräte) 

• moderne IT-Infrastruktur mit sicherer Datenspeicherung, Cloud-Zugang und isolierten Netzwerken 

• spezialisierte Versorgungseinrichtungen wie Anschlüsse für hochreine Gase und deionisiertes Wasser sowie USV- und HLK-Systeme 

• Einhaltung von Biosicherheits- und Zertifizierungsstandards (z. B. BSL-2, GMP) 
   

Damit eignet sich die Anmietung von Laboren in der Schweiz sowohl für Start-ups in der Frühphase als auch für etablierte FuE-Teams.  
 

Welche zusätzlichen Fazilitäten bieten die Schweizer Labore? 

Neben der physischen Infrastruktur bieten Schweizer Labore in der Regel auch integrierte Dienstleistungen an, die Unternehmen bei der Skalierung helfen: 
 

• Regulierungs- und Complianceberatung (z. B. Swissmedic-Zulassungen, Biosicherheitszertifizierungen) 

• IP-Strategie und Rechtsberatung 

• Zusammenarbeit mit Forschenden, Doktorandinnen und Doktoranden sowie klinischen Fachleuten 

• Plattformen für gemeinsame Forschung, Technologietransfer und Pilotprojekte 

• Zugang zu Investorennetzwerken, Innovationszuschüssen und staatlichen Programmen 

Dieses Angebot gewährleistet, dass Unternehmen sich die Innovationszentren der Schweiz zunutze machen können. 
 

Beispiele für spezialisierte Schweizer Ökosysteme:  
Switzerland Innovation Parks   

• Bieten modulare Nass- und Trockenlabore, Co-Working-Zonen und Pilotproduktionsbereiche  

• Direkter Zugang zu ETH Zürich, EPFL, Universität Basel, PSI, Fachhochschulen und anderen akademischen Partnern  

• Mietflexibilität: Angebote für kleine FuE-Büros oder mehrgeschossige Laboratorien  

Superlab Suisse (Zürich, Lausanne, Basel)  

• Highend, schlüsselfertige BSL-1- und BSL-2-Labore für Life-Sciences-, Biotech- und Pharmaunternehmen  

• Laborflächen gibt es je nach Ausstattung ab CHF 600–800 (ca. USD 660–880) pro m²/Jahr  

• Zu den Mietern gehören Start-ups, Scale-ups, und Tochtergesellschaften multinationaler Unternehmen  

Biopôle Lausanne Mieten beginnen bei CHF 330–370 (ca. USD 410–460) pro m²/Jahr  

• Standort von über 130 Unternehmen und Institutionen, die sich mit Life-Sciences und digitaler Gesundheit befassen  

• Bietet gemeinsam genutzte Laboreinrichtungen, GMP-konforme Flächen und Support vor Ort  

• Angeschlossen an das Universitätsspital Lausanne (CHUV) und das Ökosystem der EPFL  

Technopark Zurich 

• Fokussiert auf Medizintechnik, künstliche Intelligenz, Datenwissenschaft sowie Umwelt- und Energietechnik.