Why Switzerland
Espaces industriels, bureaux et laboratoires
De l’espace de bureau à l’immobilier industriel en Suisse, découvrez comment le pays offre des règles transparentes, des infrastructures remarquables et des options adaptées à chaque étape de votre croissance.
Utilisation des sols et permis en Suisse
Le système d’aménagement du territoire de la Suisse divise clairement les zones résidentielles, commerciales et industrielles, favorisant ainsi une croissance durable. Les investisseurs qui promeuvent des biens immobiliers industriels en Suisse doivent obtenir des permis de construire auprès des autorités locales, dans des délais qui dépendent de l’ampleur du projet.
Des permis environnementaux ou opérationnels supplémentaires peuvent être requis pour les usines, les centres logistiques ou les installations de services. Les services cantonaux de promotion économique aident les investisseurs étrangers à s’y retrouver dans les autorisations, les réglementations environnementales et la sélection des sites.
Le droit immobilier suisse et les investisseurs étrangers
Les entreprises étrangères peuvent librement acquérir des biens immobiliers commerciaux, y compris des espaces de bureaux en Suisse, des sites industriels et des propriétés hôtelières. Toutefois, la Lex Koller restreint l’acquisition par des étrangers de biens résidentiels et récréatifs, à moins qu’ils ne soutiennent directement des opérations commerciales.
Quelles taxes s’appliquent aux transactions immobilières ?
Les taxes immobilières varient selon les cantons, mais comprennent généralement :
- Droits de mutation : De 0 % à 3,3 % selon le lieu
- Frais de registre foncier : De 0,05 % à 1,3 %
- Impôt sur les plus-values : Appliqué pour décourager les ventes spéculatives
- Impôt foncier : De 0 % à 1,3 % par an
- Ces coûts doivent être pris en compte dans la planification des investissements à long terme.
Investissements totalement nouveaux
Les projets totalement nouveaux permettent aux entreprises de construire des sites de production, des centres logistiques ou des campus de bureaux sur mesure. Les cantons fournissent souvent des terrains zonés, des parcs industriels et des procédures d’autorisation accélérées pour attirer les investissements. Les projets doivent être conformes à la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC), à l’ordonnance sur les constructions (OC) et aux règles environnementales. Les projets de grande envergure peuvent nécessiter une étude d’impact environnemental (EIE).
Marché de l’immobilier commercial
Les prix de l’immobilier en Suisse varient selon l’endroit. Les centres urbains comme Zurich et Genève ont des coûts plus élevés en raison d’une forte demande et d’excellentes infrastructures. Des villes comme Lausanne, Lucerne et Saint-Gall constituent des options plus abordables. Ces villes offrent des alternatives rentables avec une excellente connectivité, un avantage clé du réseau de transport compact et très efficace de la Suisse.
Prix de l’immobilier commercial
Les prix de l’immobilier commercial en Suisse varient considérablement en fonction de leur lieu et de leur utilisation.
- La ville de Zurich est un marché immobilier de premier ordre, avec des loyers de bureaux premium d’environ CHF 1050 (T4 2024) (environ USD 1300) par m²/an
- Genève suit à CHF 920 (environ USD 1140) et Lausanne à CHF 450 (environ USD 560) par m²/an
- Berne et Bâle se situent en moyenne à CHF 370 (environ USD 460) par m²/an
Les villes de plus petite taille comme Lucerne, Saint-Gall, Aarau, Schaffhouse et Soleure offrent des options bon marché associées à des infrastructures, transports publics et talents excellents, souvent de 60 à 90 minutes de grands aéroports et centres d’affaires. Des sites comme :
- Lucerne (bureaux CHF 150 à 330 (env. USD 180 à 410), commerces CHF 160 à 600 (env. USD 200 à 740) par m²/an)
- Saint-Gall (bureaux CHF 120 à 280 (env. USD 150 à 350), commerces CHF 120 à 380 (env. USD 150 à 470) par m²/an)
- Aarau (CHF 120 à 280 (env. USD 130 à 310) par m²/an)
- Schaffhouse (CHF 130 à 270 (env. USD 160 à 340) par m²/an)
- Soleure (CHF 110 à 250 (env. USD 140 à 310) par m²/an)
offrent des infrastructures et une connectivité remarquables à des coûts de location inférieurs.
Laboratoires et R&D
Les entreprises qui envisagent de mener des activités de recherche et de développement en Suisse peuvent accéder à certains des laboratoires et des installations d’innovation les plus avancés d’Europe. De la biotechnologie et des sciences de la vie à l’ingénierie de pointe, des laboratoires en Suisse sont disponibles dans des centres de premier plan comme Zurich, Bâle, Lausanne, Genève et Berne. Ils sont souvent intégrés à des universités, des hôpitaux et des instituts de recherche.
L’écosystème de recherche et d’innovation de la Suisse est concentré dans des clusters :
- Parcs scientifiques - Les Switzerland Innovation Parks et Technoparks fournissent des laboratoires modulaires et des zones de production pilote reliés aux meilleures universités.
- Centres privés de biotechnologie - Superlab Suisse (Zurich, Lausanne, Bâle) propose la location de laboratoires clés en main en Suisse pour les start-up, les entreprises à grande échelle et les multinationales.
- Campus universitaires - Biopôle Lausanne intègre des laboratoires conformes aux BPF avec le Centre hospitalier universitaire de Lausanne (CHUV) et l’EPFL.
Ces environnements offrent aux entreprises un accès immédiat à des talents, à des partenariats industriels et à des réseaux de recherche avancée.
Quelles sont les installations et les équipements disponibles ?
Les installations suisses de recherche et de développement offrent des options modulables, des laboratoires d’incubation partagés à des laboratoires privés entièrement équipés. Les caractéristiques standard comprennent :
- Laboratoires secs et humides, salles blanches et ateliers de prototypage
- Instrumentation partagée (p. ex. autoclaves, armoires de biosécurité, spectromètres à résonance magnétique nucléaire et machines à PCR)
- Infrastructure informatique avancée avec stockage sécurisé des données, accès au cloud, et réseaux isolés
- Services publics spécialisés tels que les gaz de haute pureté, l’eau désionisée, une ASI et des systèmes CVC
- Conformité avec les normes de biosécurité et de certification (p. ex. BSL-2, GMP)
La location de laboratoires en Suisse convient donc aussi bien aux entreprises en phase de démarrage qu’aux équipes de recherche et développement bien établies.
Quels sont les services à valeur ajoutée offerts par les laboratoires suisses ?
Au-delà des infrastructures physiques, les laboratoires suisses proposent généralement des services intégrés pour aider les entreprises à se développer :
- Conseils en matière de réglementation et de conformité (p. ex. les approbations de Swissmedic, les autorisations pour les produits biologiques)
- Stratégie de propriété intellectuelle et accès à des conseils juridiques
- Collaboration avec des chercheuses et chercheurs, doctorantes et doctorants et expertes et experts cliniques
- Plateformes pour la recherche commune, le transfert de technologie et les projets pilotes
- Accès à des réseaux d’investisseurs, à des subventions à l’innovation et à des programmes gouvernementaux
Ces caractéristiques garantissent que les entreprises peuvent bénéficier des grands centres d’innovation suisses.
Exemples d’écosystèmes suisses spécialisés :
Switzerland Innovation Park
- Propose des laboratoires modulaires humides et secs, des zones de co-working et des zones de production pilote
- Accès direct à l’EPFZ, à l’EPFL, à l’Université de Bâle, au PSI, aux hautes écoles spécialisées et autres partenaires académiques
- Flexibilité des baux allant de petits bureaux de R&D à des laboratoires sur plusieurs étages pour les locataires principaux
Superlab Suisse (Zurich, Lausanne, Bâle)
- Laboratoires BSL-1 et BSL-2 haut de gamme, clés en main, pour les entreprises des sciences de la vie, biotechnologiques et pharmaceutiques
- L’espace de laboratoire est proposé à partir de CHF 600 à 800 (environ USD 660 à 880) par m²/an, en fonction de la personnalisation
- Les locataires comprennent des start-up, des entreprises à grande échelle et des filiales d’entreprises multinationales
Biopôle Lausanne à partir de CHF 330 à 370 (env. USD 410 à 460) par m²/an
- Accueil de plus de 130 entreprises et institutions axées sur les sciences de la vie et la santé numérique
- Offre des équipements de laboratoire partagés, des locaux conformes aux normes GMP et une assistance commerciale sur place
- Intégré à l’écosystème d’innovation du CHUV et de l’EPFL
- Accent sur les technologies médicales, l’intelligence artificielle, la science des données et les technologies de l’environnement et de l’énergie.
- 260 entreprises technologiques, site de 47 000 m²
Stücki Park de Bâle
- Un pôle pour les sciences de la vie, les technologies médicales, les nanotechnologies, les technologies propres et les technologies de l’information et de la communication (ICT)
- Comprend environ 69 000 m², avec des projets d’extension de l’espace locatif total à plus de 111 000 m²
Étapes suivantes pour les entreprises
Le marché immobilier suisse est construit pour une stabilité et une croissance à long terme. Que vous ayez besoin de laboratoires clés en main, d’un espace de production personnalisé ou d’un bureau de premier ordre dans une grande ville, la combinaison de réglementations prévisibles, d’infrastructures remarquables et de campus axés sur l’innovation soutient chaque étape de votre expansion.
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