Spazio industriale, uffici e laboratori

Uso del territorio e licenze in Svizzera 

Il sistema svizzero di pianificazione dell’uso del territorio suddivide chiaramente le zone residenziali, commerciali e industriali, favorendo una crescita sostenibile. Gli investitori che intendono sviluppare immobili industriali in Svizzera devono ottenere le licenze edilizie dalle autorità locali, con tempistiche che variano in funzione della portata del progetto.  
 

Per fabbriche, centri logistici o strutture di servizio possono inoltre essere richieste autorizzazioni ambientali e/o operative supplementari. Le agenzie cantonali per lo sviluppo economico supportano attivamente gli investitori stranieri nell’orientarsi tra le procedure autorizzative, le normative ambientali e la selezione del sito più idoneo. 
 

Il diritto di proprietà svizzero e investitori stranieri 

Le aziende estere possono acquistare liberamente immobili a uso commerciale in Svizzera, inclusi uffici, siti industriali e strutture ricettive. Tuttavia, la legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (Lex Koller) limita l’acquisto da parte di soggetti stranieri di immobili residenziali e di proprietà a scopo ricreativo, salvo nei casi in cui tali immobili siano direttamente funzionali alle attività commerciali. 
 

Quali imposte si applicano alle transazioni immobiliari? 

Le imposte immobiliari variano a seconda del cantone, ma in genere comprendono: 

• Imposte sul trasferimento immobiliare: 0 %–3,3 %, a seconda dell’ubicazione 

• Imposte di registro: 0,05 %–1,3 % 

• Imposta sugli utili da capitale: applicata per scoraggiare le vendite speculative 

• Imposta sulla sostanza immobiliare: 0 %–1,3 % all’anno 

• Questi costi devono essere considerati nella pianificazione degli investimenti a lungo termine. 

Investimenti in nuovi settori (greenfield)  

I progetti greenfield permettono alle aziende di costruire siti produttivi, centri logistici o campus di uffici personalizzati. Per attirare gli investimenti, i cantoni spesso mettono a disposizione terreni delimitati, parchi industriali e autorizzazioni rapide. I progetti devono essere conformi alla Legge sulla pianificazione del territorio e sull’edilizia, all’Ordinanza sui lavori di costruzione e alle norme ambientali. I progetti su larga scala possono richiedere un esame dell’impatto sull’ambiente (EIA).  

Mercato immobiliare commerciale  

I prezzi degli immobili in Svizzera variano a seconda della loro ubicazione. Centri urbani come Zurigo e Ginevra hanno i costi maggiori per via della forte domanda e di infrastrutture eccellenti. Le opzioni economicamente più accessibili sono Losanna, Lucerna e San Gallo. Queste città offrono alternative economicamente efficienti, pur mantenendo un’eccellente connettività: un vantaggio fondamentale nella rete di trasporti compatta e altamente efficiente della Svizzera.  
 

Prezzi degli immobili commerciali  

I prezzi degli immobili commerciali in Svizzera variano molto a seconda della loro ubicazione e del loro utilizzo.   
 

• La città di Zurigo è un mercato immobiliare di prim’ordine, con locazioni di uffici anch’essi di prim’ordine che si aggirano intorno a CHF 1’050 (T4 2024) (circa USD 1’300) al m²/anno  

• Seguono Ginevra con CHF 920 (circa USD 1’140) e Losanna con CHF 450 (circa USD 560) al m²/anno  

• Berna e Basilea hanno una media di CHF 370 (circa USD 460) al m²/anno  

Città regionali come Lucerna, San Gallo, Aarau, Sciaffusa e Soletta offrono opzioni efficienti in termini di costi, con eccellenti infrastrutture, trasporti pubblici e accesso ai talenti, spesso a 60–90 minuti dai principali aeroporti e centri d’affari. Località come:  
 

• Lucerna (uffici CHF 150–330 (circa USD 180–410), negozi CHF 160–600 (circa USD 200–740) al m²/anno) 

• San Gallo (uffici CHF 120–280 (circa USD 150–350), negozi CHF 120–380 (circa USD 150–470) al m²/anno) 

• Aarau (CHF 120–280 (circa USD 130–310) al m²/anno) 

• Sciaffusa (CHF 130–270 (circa USD 160–340) al m²/anno) 

• Soletta (CHF 110–250 (circa USD 140–310) al m²/anno)  

offrono infrastrutture solide e connettività a spese di locazione contenute.  

Spazi per laboratori e attività di ricerca e sviluppo  

Le aziende che intendono svolgere attività di ricerca e sviluppo in Svizzera possono accedere ad alcune delle strutture di laboratorio e innovazione più avanzate d’Europa. Dalle biotecnologie e dalle scienze della vita all’ingegneria ad alto contenuto tecnologico, gli spazi per i laboratori in Svizzera sono disponibili in centri di primaria importanza come Zurigo, Basilea, Losanna, Ginevra e Berna, spesso integrati con università, ospedali e istituti di ricerca. 
 

L’ecosistema svizzero della ricerca e dell’innovazione è concentrato in cluster: 
 

• Parchi scientifici – Switzerland Innovation Park e Technopark offrono laboratori modulari e aree di produzione pilota in collaborazione con le più importanti università. 

• Poli biotecnologici privati – Superlab Suisse (Zurigo, Losanna, Basilea) offre laboratori chiavi in mano in affitto in Svizzera per startup, scale-up e multinazionali. 

• Campus accademici – Biopôle Lausanne integra laboratori conformi alle norme GMP ed è collegato al Centro ospedaliero universitario del Vaud (CHUV) e al Politecnico federale di Losanna (EPFL). 
   

Questi ambienti offrono alle aziende un accesso immediato a talenti, partenariati industriali e reti di ricerca avanzate. 
 

Quali sono le strutture e le attrezzature disponibili? 

Le strutture di ricerca e sviluppo svizzere offrono opzioni scalabili, da laboratori incubatori condivisi a suite private completamente attrezzate. Le caratteristiche standard includono: 
 

• Laboratori «a secco» e «a umido», camere bianche e officine per prototipi 

• Strumentazione condivisa (ad es. autoclavi, cabine di biosicurezza, spettrometri NMR, macchine PCR) 

• Infrastruttura IT avanzata con archiviazione sicura dei dati, accesso al cloud, e reti isolate 

• Utenze specializzate come gas ad alta purezza, acqua deionizzata, UPS e sistemi HVAC 

• Conformità agli standard di biosicurezza e certificazione (ad es. BSL-2, GMP) 
   

Questo rende la locazione di un laboratorio in Svizzera adatta sia alle startup in fase iniziale che ai team di ricerca e sviluppo già affermati.  
 

Quali servizi a valore aggiunto offrono i laboratori svizzeri? 

Oltre all’infrastruttura fisica, i laboratori svizzeri sono generalmente dotati di servizi integrati che supportano la crescita delle aziende: 
 

• Guida normativa e di conformità (ad es. approvazioni Swissmedic, certificazioni di biosicurezza) 

• Strategia IP e accesso alla consulenza legale 

• Collaborazione con ricercatori, talentuosi dottorandi ed esperti clinici 

• Piattaforme per la ricerca congiunta, trasferimento tecnologico e progetti pilota 

• Accesso a reti di investitori, sovvenzioni per l’innovazione e programmi governativi 

Tali caratteristiche assicurano che le imprese possano trarre vantaggio dai più ampi poli di innovazione della Svizzera. 
 

Esempi di ecosistemi specializzati della Svizzera:  
Switzerland Innovation Park   

• Offre laboratori modulari «a secco» e «a umido», zone di co-working e aree di produzione pilota  

• Accesso diretto all’ETH di Zurigo, all’EPFL, all’Università di Basilea, all’Istituto Paul Scherrer, alle università di scienze applicate e ad altri partner accademici  

• Flessibilità di locazione che va da piccoli uffici per attività di ricerca e sviluppo a laboratori «anchor tenant» multipiano 

Superlab Suisse (Zurigo, Losanna, Basilea)  

• Laboratori BSL-1 e BSL-2 di fascia alta e chiavi in mano per aziende attive nelle scienze della vita, nella biotecnologia e nell’industria farmaceutica  

• Lo spazio di laboratorio parte da CHF 600–800 (circa USD 660–880) al m²/anno, a seconda della personalizzazione  

• Fra i locatari si annoverano startup, scale-up, e filiali di aziende multinazionali  

Biopôle Lausanne Parte da CHF 330–370 (circa USD 410–460) al m²/anno  

• Ospita oltre 130 aziende e istituti incentrati sulle scienze della vita e sulla sanità digitale  

• Offre attrezzature di laboratorio condivise, spazi conformi alle norme GMP, e supporto aziendale in loco  

• Integrato con il Centro ospedaliero universitario del Vaud (CHUV) e con l’ecosistema di innovazione del Politecnico federale di Losanna (EPFL)  

Technopark Zurich 

• Focus sulle tecnologie mediche, sull’intelligenza artificiale, sulla scienza dei dati e sulla tecnologia energetica e ambientale 

• Ospita 260 aziende tecnologiche, 47’000 m² di superficie 
  
  Basel Stücki Park 

• Un polo per le scienze della vita, tecnologia medica, nanotecnologia, tecnologie pulite e tecnologia dell’informazione e della comunicazione (ICT) 

• Comprende circa 69’000 m², con piani di espansione della superficie di locazione totale a oltre 111’000 m² 

I passi successivi per le aziende 

Il mercato immobiliare svizzero è costruito per garantire stabilità e crescita a lungo termine. Che abbiate bisogno di laboratori chiavi in mano, di siti produttivi personalizzati o di un ufficio in una delle principali città, la combinazione di normative prevedibili, infrastrutture solide e campus orientati all’innovazione supporta ogni fase della vostra espansione.  
 

Siete pronti a esplorare la vostra prossima sede in Svizzera? Contattateci per discutere le opzioni di ubicazione disponibili, la guida alle autorizzazioni o lo spazio su misura per le vostre attività.