工业、办公和实验室空间

瑞士的土地用途和许可制度 

瑞士的土地规划体系对居住、商业和工业用地清晰划分，支持可持续发展。在瑞士开发工业不动产的投资者，须向地方主管部门申请建筑许可，审批周期取决于项目规模。  
 

对于工厂、物流中心或服务设施，可能还需要额外的环境或运营许可。州级经济促进机构可以协助外国投资者对接许可流程、环境法规和选址评估。 
 

瑞士不动产法和外国投资者 

外国企业可以自由购置商业不动产，包括办公空间、工业用地和酒店物业。然而，《莱克斯·科勒法》（Lex Koller）对外国投资者购置住宅和休闲用途不动产设有限制，除非该不动产直接服务于商业经营。 
 

不动产交易涉及哪些税费？ 

不动产税费因州而异，通常包括： 

• 不动产转让税：0%–3.3%（具体视地区而定） 

• 登记费用：0.05%–1.3% 

• 不动产资本利得税：用于抑制投机性交易 

• 不动产税：每年0%-1.3% 

• 上述成本应纳入长期投资规划。 

绿地投资  

绿地项目支持企业个性化建设生产基地、物流中心或办公园区。各州通常通过规划用地、产业园区和加速审批吸引投资。项目须符合《规划和建筑法》（PBG）、《建筑条例》（BVV）和相关环保规定；大型项目可能需要环境影响评估（EIA）。  

商业不动产市场  

瑞士不动产价格因地区而异。苏黎世、日内瓦等城市中心需求旺盛、基础设施完善，因此成本相对较高。洛桑、卢塞恩、圣加仑等城市提供成本更优的替代方案，同时保持出色的互联互通，这得益于瑞士紧凑而高效的交通网络。  
 

商业不动产价格  

瑞士商业不动产价格因地段和用途不同而差异显著。   
 

• 苏黎世市为黄金不动产市场，优质办公物业租金约为1050瑞士法郎（约1300美元）/平方米/年（2024年第四季度）。  

• 日内瓦约为920瑞士法郎（约1140美元）/平方米/年，洛桑约为450瑞士法郎（约560美元）/平方米/年。  

• 伯尔尼和巴塞尔的平均水平为370瑞士法郎（约460美元）/平方米/年。  

卢塞恩、圣加仑、阿劳、沙夫豪森、索洛图恩等区域性城市在基础设施、公共交通和人才获取方面表现出色，通常距离主要机场和商业中心60至90分钟车程。以下城市值得考虑：  
 

• 卢塞恩：办公：150–330瑞士法郎（约180–410美元）/平方米/年；零售：160–600瑞士法郎（约200–740美元）/平方米/年 

• 圣加仑：办公：120–280瑞士法郎（约150–350美元）/平方米/年；零售：120–380瑞士法郎（约150–470美元）/平方米/年 

• 阿劳：120–280瑞士法郎（约130–310美元）/平方米/年 

• 沙夫豪森：130–270瑞士法郎（约160–340美元）/平方米/年 

• 索洛图恩：110–250瑞士法郎（约140–310美元）/平方米/年  

上述城市在较低租金水平下，仍能提供完善的基础设施和顺畅交通。  

实验室和研发空间  

在瑞士开展研发活动，企业可以使用欧洲最先进的实验室和创新设施。从生物技术、生命科学到高端工程，实验室空间集中于苏黎世、巴塞尔、洛桑、日内瓦、伯尔尼等科技中心，常与高校、医院和研究机构深度融合。 
 

瑞士的研发和创新生态体系高度集群化： 
 

• 科技园区：瑞士创新园和各类科技园提供模块化实验室和中试生产区域，并对接顶尖高校。 

• 私营生物技术园区：瑞士超级实验室（Superlab Suisse）（苏黎世、洛桑、巴塞尔）为初创公司、成长型企业和跨国公司在瑞士提供交钥匙实验室租赁解决方案。 

• 学术园区：洛桑生物园区（Biopôle Lausanne）将符合GMP标准的实验室与洛桑大学附属医院（CHUV）和洛桑联邦理工学院（EPFL）深度整合。 
   

这些环境让企业能够即时接触高端人才、产业合作伙伴和先进的科研网络。 
 

可用设施和设备 

从共享孵化实验室到设备齐全的成套独立实验室，瑞士研发设施提供可扩展选择，常见配置包括： 
 

• 湿实验室和干实验室、洁净室和原型开发车间 

• 共享科研仪器（例如：高压灭菌器、生物安全柜、核磁共振（NMR）波谱仪、PCR扩增仪） 

• 具备安全数据存储、云端接入和隔离网络的先进信息技术基础设施 

• 专用公用工程系统，例如：高纯气体、去离子水、不间断电源（UPS）和暖通空调（HVAC）系统 

• 符合生物安全和认证标准（例如：BSL-2、GMP） 
   

上述条件让瑞士的实验室租赁方案同时适用于早期初创公司和成熟的研发团队。  
 

瑞士实验室可提供哪些增值服务？ 

除了实体基础设施，瑞士的实验室空间通常配套一体化服务，支持企业规模化发展，包括： 
 

• 法规和合规支持（例如：瑞士药品管理局（Swissmedic）审批、生物安全认证） 

• 知识产权战略和法律咨询支持 

• 与科研人员、博士人才和临床专家的合作机会 

• 联合研发、技术转移和试点项目平台 

• 对接投资人网络、创新资助和政府支持项目 

这些要素确保企业能够受益于瑞士更广泛的创新生态体系。 
 

瑞士特色创新生态示例： 
瑞士创新园   

• 提供模块化湿实验室和干实验室、联合办公空间和中试生产区域  

• 可直接对接苏黎世联邦理工学院（ETH Zurich）、洛桑联邦理工学院（EPFL）、巴塞尔大学、保罗谢勒研究所（PSI）、应用科学大学等学术伙伴  

• 租赁灵活，可从小型研发办公室扩展至多层主力实验室  

瑞士超级实验室（Superlab Suisse）（苏黎世、洛桑、巴塞尔）  

• 面向生命科学、生物技术和制药企业的高端交钥匙BSL-1和BSL-2实验室  

• 实验室租金从600–800瑞士法郎（约660–880美元）/平方米/年起，具体取决于个性化需求  

• 入驻企业包括初创公司、成长型企业和跨国企业子公司  

洛桑生物园区（Biopôle Lausanne）租金从330–370瑞士法郎（约410–460美元）/平方米/年  

• 聚集了130多家专注于生命科学和数字健康领域的企业和机构  

• 提供共享实验设备、符合GMP标准的空间和现场商业支持  

• 与洛桑大学附属医院（CHUV）和洛桑联邦理工学院（EPFL）创新生态系统深度整合  

苏黎世科技园（Technopark Zurich） 

• 侧重于医疗技术、人工智能、数据科学以及环境和能源技术。 

• 汇聚260家科技企业，占地面积47,000平方米 
  
  巴塞尔施图基园区（Basel Stücki Park） 

• 是生命科学、医疗技术、纳米技术、清洁技术以及信息和通信技术（ICT）的重要集聚区 

• 现有面积约69,000平方米，并计划将可租赁总面积扩展至111,000平方米以上 

企业的后续步骤 

瑞士的不动产市场以长期稳定与增长为发展基石。无论企业需要交钥匙实验室、个性化生产空间，还是位于核心城市的优质办公场所，可预测的监管体系、完善的基础设施和以创新驱动的园区环境，均可支持企业在不同发展阶段的特定需求。  
 

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